AVERBAÇÃO DE PREMONITÓRIA E PENHORA
O artigo 828 do Código de Processo Civil de 2015 trouxe a possibilidade da realização de averbação da premonitória de execução junto a matrícula dos imóveis de propriedade do devedor. É através da averbação da premonitória que se concede publicidade à execução, ou seja, somente após essa averbação é possível saber sobre a existência da execução de um determinado débito apenas consultando a matrícula do imóvel, o que antes só seria possível caso fosse feita uma consulta sobre a existência de ações judiciais em nome do proprietário do bem e também devedor.
O principal objetivo da averbação premonitória é impossibilitar que o devedor se desfaça de todo o seu patrimônio, vendendo-o a terceiros e não tenha recursos para adimplir as suas dívidas, de modo a fracassar a execução e não dispor de patrimônio para adimplir os seus credores. Além do fato de garantir que terceiros de boa fé (eventuais compradores do imóvel do devedor) saiam prejudicados ao adquirir um imóvel de um insolvente, o que pode caracterizar fraude a execução e esse terceiro, que sempre agiu com boa fé, venha a perder seus direitos sobre o bem.
Não havendo nenhuma averbação junto à matrícula do imóvel de propriedade do devedor, o Cartório de Registro de Imóveis não tem conhecimento sobre a condição de insolvente (falido) daquele proprietário, nem, tampouco, o terceiro de boa-fé que vier a adquirir o imóvel. De forma que após a alienação (venda, doação, dação em pagamento ou outro meio de se desfazer do imóvel) caberá ao credor a responsabilidade de constatar sobre a existência do ônus.
A grande sacada da averbação da premonitória é assegurar a ciência de terceiros de que há uma demanda judicial em tramitação, que diz respeito a dívidas do proprietário do imóvel. Mas não impede as transações, como a compra e venda, por exemplo. Serve como um aviso de que apesar de o terceiro adquirir aquele imóvel sem impedimento algum, ainda que haja este gravame, que ele esteja ciente de que a qualquer momento pode vir a perde-lo, caso o devedor não tenha recursos financeiros para sanar suas dívidas e seja necessária a penhora dos seus bens, que recairá sobre o imóvel, ainda que já esteja em nome de outra pessoa, caracterizando a chamada fraude a execução, em que o devedor mesmo sabendo que não poderia adimplir os seus débito, dispôs de bens que poderiam vir a beneficiar os seus credores como pagamento da dívida.
Ou seja, com a averbação da premonitória você está um passo a frente do seu devedor, que pretenda agir de má fé e não quitar os débitos que possui perante seus credores, garantindo que ainda que o mesmo alegue não ter recursos para pagamento e ainda que já tenha vendido seus bens imóveis após a averbação da premonitória, você possa receber o seu crédito.
Assim, após garantir o recebimento do crédito por meio da averbação premonitória, caso não haja o pagamento voluntário do débito pelo devedor, é possível solicitar a penhora deste imóvel.
Ao passo que a averbação da premonitória apenas garante o recebimento do crédito, a penhora já é, de fato, o ato pelo qual se recebe e se quita o débito do devedor e proprietário do imóvel penhorado.
Sendo assim, após o credor solicitar a penhora ao juiz, o mesmo expede um mandado de penhora que é cumprido por um oficial de justiça. E somente após esse cumprimento, lavra-se o auto de penhora, também chamado de termo de penhora. É esse termo que é levado ao Cartório de Registro de Imóveis e serve como instrumento da penhora.
Procedendo-se a penhora, após a averbação da mesma, o devedor é desapropriado e o credor passa a ter a propriedade do bem. Lembrando que a penhora não é limitada a um só imóvel, mas sim tantos bens quantos forem necessários para a satisfação do débito.
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