O Registro Imobiliário nasceu da necessidade de se imprimir maior estabilidade e segurança jurídica às relações de propriedade, coibindo-se fraudes e garantindo-se a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos e negócios jurídicos, que contribuem também para o progresso econômico, para a prevenção de litígios e para a pacificação social.
Para tanto, é imprescindível que o registro tabular reflita, da forma mais equivalente possível, a realidade fática dos imóveis, atos, fatos e negócios que tenham inscrição em seus livros. Um dos instrumentos utilizados para atingir essa finalidade é a retificação, que consiste no procedimento mediante o qual se fazem correções, acréscimos ou adequações em tais inscrições.
Até a edição da Lei n. 10.931/2004, que acrescentou o artigo 212 e seguintes à Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/73), qualquer correção do registro imobiliário precisava passar, necessariamente, pelo crivo judicial – e, como qualquer processo, costumava ser custoso e moroso.
Com o advento de tal legislação (que tratou de inúmeros temas, desde patrimônio de afetação a cédulas de crédito), passou a ser facultado ao interessado proceder à retificação administrativamente, desde que o pedido se adeque a uma das hipóteses legais. Ressalte-se que a realização administrativa desse procedimento não exclui a possibilidade de pedido judicial, nos termos do artigo 216 da legislação registraria, mas apenas possibilita aos interessados a utilização de um procedimento que dispensa a movimentação da máquina judiciária.
Desta maneira, atualmente são 03 (três) as formas de retificação do registro imobiliário: a) administrativamente – por iniciativa do interessado ou de ofício pelo registrador; b) judicialmente – apenas por iniciativa do interessado; c) voluntariamente – por iniciativa das partes do título que deu origem ao registro e/ou à averbação. Além disso, os erros que podem dar ensejo à retificação subdividem-se em 02 (duas) espécies: a) erros materiais – que são aqueles que decorrem normalmente de equívoco na transposição de dados, na digitação, inversão de letras ou números, etc. (desde que tal engano não altere o sentido da inscrição; b) erros de conceito: são aqueles que causam mudança ou variação no sentido do próprio registro.
Em ambos os casos, a retificação poderá se dar administrativamente e de ofício se o erro for evidente – isto é, por simples confrontação do registro e dos documentos arquivados na Serventia, percebe-se a existência do erro. Porém, se o erro não for de fácil constatação, dependerá de requerimento e de anuência de todos os interessados para que possa ser corrigido administrativamente – ainda, se não houver tal concordância, a retificação somente poderá se dar após processo judicial, com mandado (ordem) específica para que o Registro Imobiliário proceda à correção.
A hipótese mais comum de retificação administrativa, na atualidade, é a retificação de área: isto é, quando se busca a alteração ou inserção de medida perimetral e, por consequência, há a mudança dos limites do imóvel, para mais ou para menos. Essa retificação depende de apresentação de pedido acompanhado de mapa e memorial descritivo da área a ser retificada e de suas confrontações e características, devendo conter autorização expressa de todos os confrontantes (isto é, assinatura com reconhecimento das firmas), inclusive de eventuais possuidores. No caso de o confrontante se tratar de condomínio civil – por exemplo, de vários irmãos em decorrência de inventário do(s) genitor(es) falecidos –, apenas um poderá assinar representando os demais; sendo condomínio edilício, o síndico o fará.
Ressalte-se que não há qualquer impedimento para que a retificação administrativa acarrete em aumento de área, desde que o pedido venha acompanhado da documentação acima descrita e da anuência de todos os interessados.
Também é bastante comum a retificação para correção da área remanescente – isto é, naqueles casos em que houve sucessivos destaques do imóvel sem apuração da área restante, causando insegurança com relação às medidas perimetrais, área, características e localização do imóvel. Quando ocorre essa situação, para a alienação da referida área, primeiro se faz necessário proceder a sua retificação, para que, somente então, possa ser lavrada escritura pública ou contrato particular do negócio entabulado entre as partes, em atenção ao conhecido Princípio da Especialidade Objetiva. Pode-se concluir, pois, que perante o Registro Imobiliário não é possível que a descrição do bem seja feita por mera dedução.
Interessante mencionar que a lei expressamente exclui a necessidade de retificação no caso de Regularização Fundiária de Interesse Social nos termos da Lei n. 10.257/2001 e, mais recentemente, da Lei n. 13.465/2017, uma vez que, nesses casos, é mais importante dar-se efetividade ao direito fundamental à moradia, à luz do artigo 6º da Constituição Federal de 1988 e de seus princípios intrínsecos, inclusive a função social da propriedade.
À vista de todas essas questões, é possível se concluir que, mesmo sendo um procedimento administrativo descomplicado, a princípio, a retificação administrativa de área demanda não somente conhecimento jurídico e da legislação registral, mas também laudos técnicos e demais documentos previstos nas normas federais e estaduais. Assim, a Rede Ganha Tempo oferece um serviço facilitador, concentrando em um só local todas as expertises necessárias para solucionar dúvidas e dar andamento no procedimento perante o RegistroImobiliário.